[스크랩] 깡통주택, 과연 시한폭탄 인가.

깡통주택, 과연 시한폭탄 인가.                 - 깡통주택문제 惡化해도 公的資金 투입 신중해야 -     근래 들어 신문 방송 언론을 장식하고 있는 깡통주택이니 하우스 푸어(House Poor)니 하고 세간에 심각한 문제가 되고 있는데, 단정적으로는 결론을 말하기는 어렵지만 이는 政府의 책임이라기보다 주택에 대한 지나친 허영심과 과욕 및 노동 없이 富를 잡겠다고 부동산 투기에 눈이 멀어 생각을 잘못한 個人에게 있다고 하겠다.   미국의 Subprime mortgage loan(비우량주택담보대출)이 미국은 물론 세계 경제를 불황의 늪으로 몰아넣었던 것을, 우리를 혹독하게 어렵게 하였던‘2008년 금융위기 ’를 아직도 우리들의 기억 속에 남아 있다. 문제는 우리나라도 自意던 他意던 가계대출 1,000조원 시대를 열렸다는 것이다, 이는 심각한 문제인데도 우리 금융당국은 아직 가계부채가 감당할 만한 수준이라고 자신하고 있지만, 이 문제에 신속하게 대응하지 못할 경우 우리 경제는 회복하기 어려운 혼란에 빠져들 수도 있다고 하겠는데, 이는 우리 경제상황에 따라 언제 어디서 터질지 모르는 뇌관이 될 수가 있다고 하겠다.   금융감독원의 발표에 따르면 주택담보대출 394조원 중 대출금이 집값의 76%를 웃도는게, 6월 말 현재 13조원으로 전체의 3.3%고 그 차주는 19만명으로 전체의 3.8%에 이른다고 밝혔다. 즉 신용등급이 낮은데다 금융기관 여러 곳에 주택담보대출을 받아 빚을 갚기 어려워진 다중채무자 하우스 푸어(House Poor)가 23만명에 이르고 그 대출규모가 26조원에 도달하였으며, 특히 집을 경매에 넘겨도 금융회사가 대출금을 모두 회수하지 못할 가능성이 큰 감정가 대비 낙찰가율인 경락률 초과 대출자는 전체의 3.8%인 19만명에 달하는 것으로 조사되고 있는데, 이들은 집을 팔아도 빚을 갚을 수 없는‘깡통주택'을 소유하고 있으며, 주택대출 차주 100명 중 4명꼴이 된다고 한다.   또한‘깡통주택' 소유자들은 신용등급이 7등급 이하면서 세 곳 이상 금융사에 빚을 진 저신용-다중채무자는, 9월 말 현재 전체 주택대출 차주의 4.1%인 23만명에 이르고 이들의 대출액은 25조원에 달하는데, 이는 집값 대비 대출금 비율(담보인정비율ㆍLTV)이 70%를 웃돌아 부실 위험이 큰 대출은 27조원 가까운데, 이 중 18조원이 신협-새마을금고-저축은행을 비롯한 2금융권에 몰려 있는 게 문제라 하겠다.   이들‘깡통주택'소유자들 상당수가 저신용 다중채무자는 실업이나 소득수준저하 등으로 상환능력이 부실한데다, 고금리 대출에 의존하고 있어서 사실상 빚을 갚을 길이 막막한 사람들로, 신용등급 7등급 이하인데다 다중채무자들이라 금융당국의 관리가 쉽지 않은 상황이기에, 금융당국이 하루 빨리 출구전략을 마련하지 않는다면, 이들을 필두로 상환체력이 허약한 저신용 다채무자 등이 순차적으로 상환불능 사태를 맞이할 가능성이 높다.   최근 들어 은행들이 주택대출을 까다롭게 하무로서 한계차주들이 2금융권으로 몰리는 풍선 효과가 나타났는데, 이는 후순위 대출이 많고 리스크(risk)관리가 허술한 2금융권은 집값 하락이 이어지면 가장 먼저 직격탄을 맞게 되었기에, 따라서 2013년 말까지 일시상환 방식 주택대출 중 만기가 돌아 오는게 62%에 이르고, 분할상환 대출 중 27%의 거치기간이 끝나 대출 연체가 급증할 수 있다.   생각하기에 금융감독 당국과 금융업계는 주택대출 부실이 금융 system 전체 위기로 확산되고, 實物經濟까지 복합 불황의 늪에 빠뜨리기 전에 선제적인 채무 조정에 나서야 하겠는데, 즉 금융당국은 은행권의 건전성 관리에 매달리다 2금융권 부실을 막지 못한 책임이 크며, 금융업계는 무턱대고 주택대출을 늘리며 땅 짚고 헤엄치기 식 돈벌이를 하려다 동반 부실의 위험을 자초하였다고 볼 수도 있기에, 문제는 과욕이나 투기를 한 개인에게 근본적으로 1차적인 책임이 있다고 하겠으나, 당국과 업계 모두 책임의식과 고통 분담 의지를 갖고 사태 해결을 위하여 머리를 맞대야 할 때라 하겠다.   문제는 여러 금융회사에 집을 담보로 잡힌 다중채무자는 우리금융이 내놓은 신탁 후 리스 방식을 이용하기 어렵고, 금융회사들은 스스로 상환기간 연장과 이자 부담 경감을 통한 채무 재조정에 적극 나서 등, 금융당국과 금융업계는 생색내기 차원에 머무르고 있는 개별적인 깡통주택 대책보다 전 금융권이 협력할 수 있는 금융 시스템(system)을 갖추는 게 우선 중요하다고 하겠다.   생각하기에‘깡통주택’문제에 대하여 지금까지 금융당국이 내놓은 free walkout(사전 채무조정) 도입이나 변동금리 대출의 장기 고정금리 전환 유도 등, 지금까지 내놓은 방안의 효과는 미미한 수준이기에 금융처방은 물론 부동산 처방도 함께 나와야 하겠으며, 더불어 공적자금 투입 등 직접지원은 불가능하겠지만 금리지원 등을 통하여 숨통을 터주는 방안도 나와야 하며, 취득세 인하조치 연장 등 부동산 시장 활성화도 필요하겠으며, 특히 住宅發 가계부채가 연착륙하도록 안전장치도 마련하여야 하겠다. 즉 하지만 할 수 있는 방법이 있다면 빨리 써야 하겠으나 그 해법이 쉽지는 않다고 하겠다,   ‘깡통주택’문제는 모든 것이 집값이 너무 내려가다 보니 생긴 일이지만, 주택담보대출을 하여주었을 당시 대출받는 사람의 신용도와 재정 상태를 감안하여서 대출하여 주었어야 하기에 그에 따른 책임을 져야 하므로, 결국 금융사와 채무자인 집주인이 한걸음씩 양보하면서 손실을 분담할 수밖에 없다고 하겠다.   그러나 부동산을 매입한 사람의 빚을 정부가 공적자금을 투입하여 해결하여주는 것은 문제가 있다고 하겠다, 즉 깡통주택 문제의 연착륙을 위한 부채 구조조정은 필요하지만 공적자금 투입은 신중하여야 하겠으나, 문제는 공적자금 투입은 도덕적 해이(Moral Hazard)를 불러오는 만큼 채권자인 은행을 비롯한 금융회사가 손실을 일정 부분 감수하여야 하겠다. 생각하기에 깡통주택도 문제지만 더 큰 문제는 깡통세입자 문제이다, 즉 전세로 살고 있던 집이 경매로 넘어가 전세금조차 되돌려 받지 못하는 세입자들이 가장 치명적인 타격을 입는 피해자이기에, 도덕적 해이 없이 당사자 간 양보를 통하여 문제를 해결하는 것이 가장 현명한 방법이 아닐까 한다.     Ps *‘깡통주택’이란 부동산 경기침체 장기화로 집값 하락이 지속되고 있는 가운데, 집을 팔더라도 대출금이나 세입자 전세금을 다 갚지 못하는 주택을 이른바 깡통주택이라 한다.   *‘하우스 푸어(House Poor)’란 사전적 의미로는‘비싼 집에 사는 가난한 사람들’이란 뜻으로, 최근 서울과 수도권을 중심으로 무리하게 대출을 받아서 집을 샀다가, 대출이자와 빚에 짓눌려 힘겹게 살고 있는 사람들을 말한다. 즉 집은 있으나 대출이나 세금부담으로 실질 소득이 줄어 빈곤하게 사는 사람들을 말한다. 다시 말하면‘House Poor’란 대출을 받아 주택1채를 매입하였고 가처분 소득대비 원리금 비중이 10% 이상이면서, 빚 상환 부담 탓에 지출을 줄일 수밖에 없는 사람들이라고 정의하면 되겠다.

출처 : 벽진산방

글쓴이 : 碧珍(日德. 靑竹) 원글보기

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