분양가상한제 도입은 신중에 신중을 하여야 한다.

분양가상한제 도입은 신중에 신중을 하여야 한다.            - 분양가 상한제, 공급부족에 따른 집값 폭등 대책 있는가.         지난 8월 12일 정부는 극심한 경기침체 속에 美.中 무역 분쟁과 韓.日 경제전쟁까지 겹치면서 최악의 상황(perfect storm)을 걱정해야 할 정도로 경제 상황이 극도로 불안한 가운데 정부가‘분양가상한제’라는 고강도 부동산 규제책 시행을 발표하였다. 국토교통부는 12일 재개발. 재건축 단지와 같은 民間택지 아파트에도 분양가상한제를 적용할 수 있도록 적용 기준을‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 대폭 낮추는 내용의 주택법 시행령 개정안을 당정협의를 거쳐 입법예고하였었다.   국토교통부는 지난 12일 民間택지 분양가상한제 필수 요건을‘직전 3개월 주택가격 상승률이 물가 상승률의 2배 초과인 지역에서‘투기과열지구’로 대폭 완화하는 내용의 주택법 시행령 개정안을 발표하므로, 정부가 결국 직접적인 가격 통제 수단인‘民間택지 분양가상한제’카드를 꺼내들므로, 정부는 분양가 상승이 집값 과열을 촉발할 우려가 있다고 보고 초강수를 둔 것인데 집값 안정보다 공급 위축, 로또 아파트, 주택 품질 저하 등 부작용을 우려하는 목소리가 크다.   이로서 서울 전역과 세종, 과천, 광명, 하남, 성남 분당구, 대구 수성구 등 전국 31곳이 10월 시행될 상한제 사정권에 들게 되므로, 재건축. 재개발 사업의 경우 적용 시점을‘관리처분계획 인가 신청에서 입주자 모집 승인 신청’단계로 앞당기는 무리수를 두었다는 점에서 민간택지 분양가상한제는 사실상 서울 강남 재건축을 정조준 한 것이라고 하겠다.   되돌아보면 정부는 경제가 너무 과열되면 이걸 누르면서 진정시키는 정책을 펴고, 반면 너무 위축되어 있으면 이걸 풀어주고 Up시키는 정책을 펼치는 게 일반적인 상례이다. 그러기에‘經濟는 心理고 政策은 timing’이라고 하는데 이는 그만큼 파급력이 큰 경제정책은 각종 변수를 감안하여 세밀하게 추진하여야 한다는 말이다. 아무튼 분양가상한제는 직접적인 가격 통제로 그 후유증이 적지 않다고 한다, 하지만 그 효과만큼이나 부작용이 심한 게 분양가상한제이다. 그러기에 부동산 상한제의 실제 도입에는 신중에 신중을 또 기해야 할 것이다.   정부는 그동안 재건축 초과이익 환수제 및 안전진단 강화 등 재건축 규제를 실행하였는데 상한제까지 추가하며 재건축 옥죄기에 나선 것은, 강남 재건축이 집값 상승의 진원지이라 하지만 강남이라는 특정 지역에 대한 응징형 규제에 대한 반론도 만만치 않다, 이는 당장은 재건축 시장이 냉각될 수 있겠지만 장기적으로 보면 시장 교란으로 역효과가 날 수 있다. 지금은 강남 재건축 규제를 강화할 때가 아니라 완화하여 공급을 늘려야 할 때가 아닌가 한다. 아무튼 분양가상한제는 인위적인 시장 개입이라는 점에서 볼 때 집값 안정을 위한 최선의 해법이 아닌 것 같다.   이번 정부의‘민간 분양가 상한제’는 정부가 시장의 가격조정 기능을 제쳐놓고 민간 아파트 가격을 직접 통제하는 조치이기 때문에 초고강도 조치라는 평가를 받는다. 이런 카드를 꺼내든 것은 집값이 다시 꿈틀거리는 탓이다. 문제는 이런 식으로 집값을 잡을 수 있을지는 의문이라 벌써‘미봉책’이라는 비판이 쏟아진다. 이번 조치는 한마디로 재건축. 재개발 아파트 분양가를 잡아 집값 상승을 막겠다는 것이라 하지만, 분양가를 강제로 낮추면 부담은 해당 주택 소유주에게 돌아가며 재건축. 재개발은 꽁꽁 얼어붙게 된다. 이 조치는 중장기적으로는 주택공급 물량을 줄여 집값을 더 큰 폭으로 뛰게 하는 효과를 낳을 것은 불 보는듯한 이치이다.   오는 2019년 10월부터 정부는 투기과열지구의 민간 택지에 짓는 아파트에 분양가 상한제를 적용하기로 하였다, 이번 정부가 부작용 알면서도‘민간 분양가 상한제’밀어붙이 극약 처방은 집값 안정을 잡겠다는 것인 반면에, 시장에서는‘중장기로는 집값 뛸 것’이라 하고 있으며, 또한‘총선용 규제 일변도 정책’이라는 지적이 나오고 있다. 아무튼 예상되는 부작용을 잘 알면서도 무리한 정책을 밀어붙이는 것은 여당인 더불어민주당이‘강남 집값과의 전쟁’이라는 frame을 만들어 2020년 총선 선거에 이용하기위한 것 때문이라고도 한다.